| | |

Вила в България или в Гърция: Голямото ваканционно уравнение през 2026 г.

Публикувана на Дом, Имоти, Инвестиции, Свободно време
Време за четене 9 минути

Представяме ви първата статия от поредицата „Ваканционен дом: България vs. Света.
Целта на поредицата е да сравни родния пазар на ваканционни имоти с популярни международни дестинации.

Започваме с най-оспорваната битка:
Българското Черноморие срещу Егейското крайбрежие на Гърция

Покупката на ваканционен имот отдавна спря да бъде просто емоционално решение за осигуряване на лятна/зимна почивка. В днешната икономическа реалност се превърна и в стратегически ход за защита на капитала от инфлацията, генериране на пасивен доход и диверсификация на личното портфолио.

След приемането нив Шенген за част от българските купувачи Гърция се превърна в още по-примамлива алтернатива –  особено за хората, които търсят имот за лично ползване, но искат да запазят и възможността да го отдават под наем.

Покупките в Северна Гърция отбелязаха ръст, което пък доведе до по-стриктна проверка на купувачите за произход на средства, легитимност при отдаване на краткосрочни наеми и др.
Така в Гърция се наблюдават реално две течения – улесняване и дигитализиране на пазара на недвижими имоти, но и затягане на условията и контрола по покупките и ползването им.

В същото време България предлага предимството на по-близкия пазар, познатата административна среда и голям избор от ваканционни имоти.

Затова въпросът „България или Гърция?“ няма универсален отговор. Изборът трябва да се направи като се съобразите с различните характеристики на двата пазара тъй като той не зависи само от цената на имота. Данъците, разходите по сделката, поддръжката, пътуването и начина, по който собственикът планира да използва имота са част от уравнението.

📊Пазарът на ваканционни имоти в България през 2026 г.

След няколко години на бърз ръст, пазарът на ваканционни имоти в България навлиза в по-зряла фаза през 2026 г.. Динамиката се измества от бърз растеж към по-избирателни сделки и по-ясна разлика между качествени и второстепенни имоти.
Няколко ключови наблюдения за годината:

  • Забавяне на темпото, не спиране. В началото на 2026 г. пазарът отчита сезонно забавяне на активността, типично за зимния период, докато ценовите нива остават стабилни. Търсенето остава насочено към имоти с добра локация и потенциал за отдаване под наем, а в планинските курорти интересът като че ли е по-активен спрямо морските;
  • Ролята на еврото. С въвеждането на еврото се очаква по-осезаемо засилване на интереса от чуждестранни купувачи, като Варна и Бургас се очертават сред най-перспективните дестинации за инвестиция. Прогнозите за отделни градове варират – например за Бургас се очаква ръст от около 6–9%, което го прави един от най-динамичните морски пазари през годината;
  • Наемният пазар расте по-умерено. След силен ръст в предходни години, специалистите прогнозират по-умерено покачване на наемите от около 5% през 2026 г –  темпото се забавя, но посоката остава нагоре.

С други думи: българското Черноморие и планинските курорти не поевтиняват, но вече не растат със скоростта отпреди 2–3 години. Пазарът „сяда“ в по-предвидим ритъм – добра новина за купувачи, които искат по-малко спекулативно и по-калкулируемо решение.

📊Пазарът в Гърция 2026: вили, „Златна виза“ и промяна в правилата

Гърция е близка дестинация, но с доста по-различна динамика – и с нов, важен обрат през 2026 г.

  • Цените растат по-бързо, отколкото в България. При селските и крайбрежни къщи средната цена на квадратен метър е достигнала около 3 398 евро през първите месеци на 2026 г., спрямо около 3 067 евро година по-рано – ръст, движен основно от нови къщи и вили, купувани активно от чужденци от Северна Европа и САЩ. В популярни дестинации като Халкидики диапазонът е широк: от 2 000–3 350 евро/кв.м в райони с по-ниско търсене, до 3 000–4 500 евро/кв.м в топ локациите, а имотите на първа линия достигат 8 000–14 000 евро/кв.м.
  • „Златната виза“ се променя съществено. Дългогодишната програма, чрез която чужденци извън ЕС получават 5-годишно право на пребиваване срещу покупка на имот, вече работи със зонирана система от прагове за суми и площ.

Резултатът от затягането вече личи: новите заявления за разрешения за пребиваване срещу инвестиция в имот са намалели почти наполовина през първата половина на 2026 г. Самите власти целят точно това, за да пренасочат повече жилища към дългосрочно отдаване под наем, вместо към чисто инвестиционна употреба. Забраната за отдаване на краткосрочен наем е един от водещите параметри на програмата. Отделно, със зоналните прагове, Гърция успешно пренасочи интереса на купувачите извън най-скъпите дестинации като Атина, Солун и големите острови.
Така програмата, макар и насочена към граждани извън ЕС, променя пазара и за българските купувачи.

  • Наблюдава се и промяна на търсенето за вид имот. Според скорошен анализ на търсенето 68,2% от потенциалните чуждестранни клиенти предпочитат вила, а само 17,2% се интересуват от апартамент.

1. Колко струва самата сделка?

Цената на имота е само част от бюджета – „невидимите“ разходи по прехвърлянето често изненадват купувачите. Ето сравнението на основните пера:

РАЗХОД

БЪЛГАРИЯ1

ГЪРЦИЯ

Основен данък при покупка

до 3% от цената на имота
(Местен данък  придобиване)

3.09% върху по-високата от договорната или данъчната стойност
(Данък върху прехвърляне (ΦΜΑ) 3% + общинска такса. Има възможности за освобождаване от ФМА до определени прагове)

Нотариални такси и такси вписвания

Около 0,7% от покупната цена Нотариалната такса се определя по прогресивна скала спрямо материалния интерес (за ориентир за суми 20К-250К е средно около 0.6%). Фиксирана такса вписване – 0.1%

1.3–2.0% от покупната цена

Адвокатски хонорар

Обичайно по договаряне, не е задължителен

Около 1% от стойността на договора без ДДС2

Брокерска комисионна (ако се дължи)

Обичайно 3% (3.6% с ДДС)

Между 2% и 5 %

Обща тежест на разходите

Общо между 3,5% и 7%

Общо между 6%  и 10%
  1. За пълният списък с приложими такси и данъци в България, може да прочетете статията ни „Разходите при покупка на имот с или без ипотечен кредит — пълен списък“ ↩︎
  2. Важен нюанс: В Гърция всеки чуждестранен купувач на практика минава през местен адвокат със специално пълномощно и заверен превод, което добавя административна тежест (и разходи), която у нас обичайно отсъства при по-обикновени сделки. Отделно международните преводи по гръцки банкови сметка също имат такси. ↩︎

NB

Всеки купувач трябва да има валиден гръцки данъчен номер (AFM), даже и като физическо лице. Услугата е безплатна сама по себе си, но изисква време и ангажимент и е възможно да имате нужда от преводач.

2. Годишни данъци и такси, поддръжка.

  • В България:
  • Данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци (ТБО) са сред най-ниските в ЕС –  общо около 0.1% до 0.25% от данъчната оценка на имота;
  • При къщи в затворени комплекси таксата поддръжка варира от €8 до €15/кв.м на година. При самостоятелни вили извън комплекс разходите са силно индивидуални, но данъците са символични.
  • В Гърция:
  • Собствениците дължат ежегоден държавен данък ENFIA, който е в много широки граници – между €3 и €16 на кв.м. Изчислява се въз основа на редица критерии – зона, площ, година на строеж, самостоятелност, етаж, допълнителни постройки, брой фасади.лица и т.н. А, ако общата стойност на притежаваните  имоти в Гърция надхвърля € 500 000, се начислява прогресивна надбавка (богатство), която увеличава общата сума с между 5% и 20%!;
  • Допълнително се начислява и малък общински данък (TAP), събиран чрез сметките за ток;
  • За самостоятелни къщи без комплекс например няма „такса поддръжка“, но поддръжката на двор, поливни системи и басейн през местни фирми струва от €1 200 до €3 000 на година.

В България има възможности за ползване на данъчни облекчения при определени условия. В Гърция могат да се ползват редица данъчни облекчения, свързани със застраховки на имота, вида населено място, енергийна ефективност на сградата.

NB

Данъкът в Гърция се изчислява (и плаща) автоматично в гръцката данъчна система (myAADE) въз основа на подавани ежегодно от местен счетоводител декларации за имотно състояние и доходи.

3. Пазарен ценови профил: Средни цени на квадратен метър (За самостоятелни вили / къщи в много добро състояние, готови за живеене).

  • Българско Черноморие:
  • Среден клас локации: € 1 500 – € 2 200 /кв.м.;
  • Премиум / Първа линия в топ курорти: € 2 800 – € 4 500+ /кв.м.

Специфика: По-ниските цени често са за къщи в комплекси от затворен тип с такса поддръжка или за вилни зони с по-слабо развита инфраструктура (напр. липса на централна канализация).

  • Северна Гърция:
  • Среден клас локации: € 2 000 –  € 2 800 /кв.м.;
  • Премиум локации: € 3 500 – € 4 500+ /кв.м.

Специфика: „Готови за нанасяне“ държат най-високи цени. Поради поскъпването на строителните материали и бавните ремонтни процеси в Гърция, купувачите масово избягват имоти „на замазка“ или за основен ремонт. Вече обзаведените къщи се продават бързо и без компромис в цената.

Истината е, че и в двете държави може да се намери голямо разнообразие от оферти и варианти на имоти, като във високия клас ценовите равнища са почти изравнени, докато в средния в България са една идея по-евтини. Ниският клас е твърде разнообразен като структура, за да бъде разглеждан в тази статия.

4. Географски фактор и начин на живот.

  • България: Основното предимство на родния пазар е по-универсалният характер на имотите и възможността за целогодишно ползване. Много морски селища са в изключителна близост до планина, а от друга страна много планински имоти предлагат лесен достъп до море.  Докато морският За целите на сравнението обаче следва да се отбележи, че летният сезон у нас е кратък юли – август, с възможности и в някои години за удължаване през юни и септември;
  • Гърция: Северното крайбрежие (Халкидики, Кавала, Тасос, Аспровалта) обаче предлага значително по-дълъг топъл сезон – от май до края на октомври. Това дава по-добра възможност за собствениците, които искат дълга почивка или home office близо до морето, а и увеличава възможностите за доходност чрез отдаване под наем.

5. Потенциал за поскъпване.

  • България: Поскъпването на ваканционните имоти у нас бе изключително бързо в периода 2021–2024 г., но пазарът вече навлиза в по-платовиден и зрял цикъл на растеж (3–5% годишно);
  • Гърция: Пазарът в Северна Гърция все още се движи от силно чуждестранно търсене, което поддържа по-висок темп на поскъпване (6–9% годишно за имоти с добра локация).

6. Доходност, препродажба, отдаване под наем.

Не случайно ваканционният дом често се представя като „инвестиция“. Той обаче е по-специфичен актив от стандартното градско жилище.
Отдаването под наем е преобладаващо краткосрочно, а препродажбата зависи от много фактори и конкретната пазарна обстановка.

🔸 Продажба

Броят на потенциалните купувачи може да е по-малък, а търсенето да зависи силно от сезона и от конкретната туристическа дестинация. Същевременно качеството на локацията може да има огромно значение за бъдещата препродажба. Разстояние до плажа, инфраструктура, достъп с автомобил, наличие на целогодишно население, околност може да се окажат по-важни от състоянието на сградата и разходите за поддръжка.

Затова при покупка с инвестиционен елемент е важно да се мисли не само за въпроса „Колко струва?“, но и за „Кой би го купил от мен след 10 години?“.

Това важи с еднаква сила и за България, и за Гърция, но към момента в двете държави има абсолютно противоположни тенденции и то исторически погледнато.  Правилата за строителство в Гърция са строги, което ограничава презастрояването в близост до плажната ивица, докато в България липсата на дългосрочно градоустройствено планиране и възможностите за заобикаляне на законодателството крие риск след няколко години гледката към морето да бъде блокирана от нова сграда например. Това автоматично намалява ликвидността на имота.

🔸 Отдаване под наем

Поради по-дългия сезон и по-високите цени за нощувка, добре управляваната вила в Гърция може да донесе чиста доходност от наем между 6% и 8% годишно, което изпреварва представянето на българските морски имоти. В България високите доходи от краткосрочен наем е ограничен в рамките на 60 до 75 дни и средната доходност е между 4% – 5% за популярните курорти.

В една от статиите ни разгледахме данъчното третиране на доходите от краткосрочен наем в България след 20.05.2026:вижте

В Гърция облагането е прогресивно. Започва от 15% и достига до 45% при доходи от краткосрочен наем над € 36 000 евро годишно. Ако, обаче, се притежават и отдават повече от два имота, следва задължителна регистрация като юридическо лице, начисляване на ДДС и поява на задължение за плащане на осигуровки. Допълнителните към наема, климатична и общинска такса, се начисляват към и заплащат от туристите, но се внасят от наемодателя.

Извън директните такси има редица изисквания, които следва да се спазят – застраховка гражданска отговорност, противопожарни системи, специфични изисквания за микроклимат на помещенията. Както и в България, за да се отдава имот за краткосрочен наем, наемодателят трябва да е регистриран в единната система.

Всичко това обуславя и необходимостта за наемането на счетоводител, който така или иначе ще ви трябва заради ежегодните декларации, но при обслужване и на доходи от наем, хонорарът му би бил далеч по-висок. Ангажирането на професионална агенция, която да поддържа имота и да управлява отдаването под наем не е задължително, но най-вероятно би било разход, от който няма как да избягате.

NB

Затягащите се регулаторни и данъчни изисквания за краткосрочното отдаване на имоти, валидно като тенденция и в двете страни, трябва да бъде внимателно калкулирано при изчисляване на реалната възможна доходност от даден имот.

СРАВНЕНИЕ

Ваканционен имот в България:
Достъпният и познат пазар

Ваканционен имот в Гърция:
Магнитът за глобалния туризъм

Предимства

🟢 По-лесно намиране на финансово атрактивен имот и по-достъпно кредитиране

🟢 По-ниски разходи по сделката

🟢 По-ниски текущи разходи и по-лесно управление на имота

🟢 Без езикова бариера, познато законодателство, по-бърза и предвидима процедура

🟢 По-лесен и по-бърз достъп

🟢 По-силна и по-интернационална туристическа марка – вече е голям и утвърден международен туристически пазар

🟢 По-динамичен ръст на цените в популярните ваканционни зони през последните години

🟢 Силен интерес от чуждестранни купувачи;

🟢 По-добра възможност за комбиниране на лично ползване и отдаване под наем заради по-дългия сезон

🟢 Много разнообразни локации и типове имоти

Недостатъци

🔴 По-нисък потенциал за ликвидност и доходност

🔴 Кратък активен сезон;

🔴 Риск от локално презастрояване

🔴 Големи разлики в качеството на отделните комплекси

🔴 Такси за поддръжка, които могат да бъдат съществении изглеждащи неоправдано високи

🔴 По-сложна покупка за човек, който не познава местния пазар

🔴 По-високи такси по сделката и последващите ежегодни задължения

🔴 По-сложна логистика за собственик, който живее и работи основно в България

🔴 По-високи разходи за достигане и управление от България

🔴 Необходимост от местни професионалисти – адвокат, счетоводител, брокер, управител на имота

Изберете България

Ако основната цел е лична употреба през лятото и разумен бюджет, вила по Черноморието или в планината си остава по-простото и по-евтино решение – особено с оглед на по-ниските такси по сделката и по-лесната поддръжка отблизо. Тогава близостта може да има по-голяма тежест от доходността.
За семейство, което търси преди всичко място за почивка, финансовата „доходност“ може изобщо да не е основният критерий.
Имотът в България е идеален за хора, които финансират покупката с банков кредит, искат да ползват вилата често за лични нужди и не разчитат агресивно на доходи от наем, за да покриват вноските си.

Изберете Гърция

Ако се разполага с по-сериозен бюджет, целта е лично ползване само за няколко седмици и фокус върху отдаване под наем, то Гърция предлага по-зряла туристическа инфраструктура и по-силно международно търсене.
За инвеститор решаващи може да се окажат ликвидността, данъчната среда, разходите и очакваната нетна доходност.
Гърция е правилният избор, ако целта ви е максимален паричен поток от международен туризъм, дългосрочно капиталово вложение и сте готови да инвестирате в професионално управление на имота.

🏡В крайна сметка ваканционният имот е необичаен финансов актив

Той може да бъде едновременно дом, разход, инвестиция и начин на живот. Именно затова сравнението между България и Гърция не трябва да се свежда до това къде квадратният метър е по-евтин.
По-важният въпрос е колко ще струва в цялост притежанието на имота и доколко той отговаря на това, което собственикът иска да получи от него.
Важното е решението да не се диктува от емоционални и субективни подбуди или само, защото е „модерно“.

Източници: kpmg.com, BulgarianProperties, Investor.bg, imotipremier.com, bestplace.bg, dnes.bg, estateviva.com, bg.rua.gr, greximo.com, guidegr.com, imotigreece.com, innovires.com, smetni.bg (данни и анализи от 2026 г.)

Линк към статията със сравнението между България и Испания >>

Линк към статията със сравнението между България и Италия >>