През последните години все повече собственици в България застават пред един труден избор: да отдадат апартамента си краткосрочно чрез платформи или да намерят стабилен наемател за по-дълъг период? И двата варианта имат своите предимства и недостатъци, а правилният избор зависи от много повече фактори, отколкото само от цифрите.
Платформи като Airbnb, Booking, Expedia промениха пазара на недвижими имоти, особено в туристическите и големите градове. Краткосрочното отдаване под наем се превърна в истинска треска сред собствениците на имоти в градове като София, Пловдив и по Черноморието. Тези наеми често носеха значително по-високи приходи в сравнение с традиционния месечен наем. Един добре обзаведен апартамент в централна локация може да генерира доходност, която надхвърля тази при дългосрочно отдаване.
Промяната от 20.05.2026:
От 20.05.2026г при решаване на дилемата ще се съобразяваме с още един сериозен фактор – влизането в сила на Регламент (ЕС) 2024/1028.
Всеки имот, който се отдава краткосрочно, трябва да се регистрира в съответната община и в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ) към Министерството на туризма.
Нерегистрираните имоти автоматично ще бъдат изтрити от платформите.
Освен задължението за регистрация и отчетност на нощувките, регламентът променя и финансовата оценка за изгодност на краткосрочните наеми.
Всеки отдаващ имот за кратък период следва да заплаща и:
- Патентен данък — около 128 евро годишно за апартамент с една спалня, до 383 евро за три стаи;
- Туристически данък (варира по общини);
- 10% данък върху доходите;
- Задължителна регистрация по чл. 97а от ЗДДС заради услугите на чуждестранните платформи — собственикът дължи 20% ДДС върху комисионната на Airbnb или Booking, без право на данъчен кредит;
- Осигуровки за физическите лица, които съставлява близо 42% върху приходите;
- При оборот над 51 130 евро годишно — пълна ДДС регистрация.
Оперативни разходи остават непроменени:
- Такса на платформата (3–15% от приходите)
- Почистване след всеки гост
- Смяна на спално бельо и консумативи
- Ток, вода, интернет за сметка на собственика
- По-бърза амортизация на мебелировката
- При наемане на мениджърска компания — допълнително 20–30% от приходите
Цените за нощувки ще се вдигнат
Едно от очакваните последствия от регламента е краткосрочен скок на цените на нощувките. Свиването на предлагането с потенциално 30–50% означава по-малко налични имоти при непроменено търсене. Пазарни анализатори очакват поскъпване с 30–40% в рамките на дни след влизането в сила на мерките, особено в туристически сезон.
Ето един опит за сравнение на доходността и ангажимента при двата вида отдаване за двустаен в град като Пловдив.
|
НОЩУВКИ |
ДЪЛГОСРОЧЕН НАЕМ |
|
|---|---|---|
|
Брутен приход/месец |
~ 970 € (при ръст на цените) |
~ 480 € |
|
Такса платформа + ДДС върху комисионна |
до 180 € |
– |
|
Почистване, консумативи, ток, вода |
~ 180 € |
– |
|
Патентен данък (месечно) |
~ 10 € |
– |
|
Данък доход 10% |
~60 € |
~40 € |
|
Нетен приход/месец |
~540 € |
~440 € |
|
Нужно лично време |
Много |
Малко |
|
Предвидимост |
Ниска |
Висока |
|
Регулаторен риск |
Нарастващ |
Нисък |
След 20 май 2026 г. Airbnb не е забранен — но вече е сериозен бизнес, а не страничен доход „на черно“. Регистрацията, данъците и административната тежест намалиха маржа значително. Разликата спрямо дългосрочния наем съществува, но вече не е достатъчно голяма, за да оправдае избора сама по себе си. И ако включим стойността на твоето лично време или разходите за мениджър, тя може почти да изчезне.
Хибридният подход: все още актуален
Средносрочният наем — за 1 до 6 месеца, насочен към командировани специалисти, дигитални номади или студенти — придобива все по-голям смисъл в новата регулаторна среда. Той носи по-висока цена от дългосрочния наем, без да изисква регистрация по туристическия закон и без ежедневната оперативна суматоха на Airbnb. Ако имотът ви е в голям град, това може да е най-балансираният вариант.
Търсите финансиране за покупка на имот за отдаване под наем?
С консултантите от CreditSpace, ще получите най-добрата оферта от всички банки в България спрямо Вашия индивидуален профил.
Партньорско съдържание
Статията е с информационна цел и отразява регулаторната обстановка към май 2026 г. Конкретните данъчни задължения варират в зависимост от имота и местоположението. Консултирайте се с данъчен консултант за вашия конкретен случай.
FAQ: Често задавани въпроси, които намират отговор в статията:
Не, не е забранено – но вече изисква задължителна регистрация на имота в съответната община и в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ). Нерегистрираните имоти автоматично се премахват от платформите.
Патентен данък (около 128-383 евро годишно според броя стаи), туристически данък по общини, 10% данък върху доходите, 20% ДДС върху комисионната на платформата (по чл. 97а от ЗДДС) и осигуровки от около 42% върху приходите.
При годишен оборот над 51 130 евро собственикът подлежи на пълна ДДС регистрация, независимо от регистрацията по чл. 97а за услугите на чуждестранните платформи.
Да – анализатори очакват свиване на предлагането с 30-50% и съответно повишение на цените на нощувките с около 30-40% в рамките на дни след влизане в сила на мерките, особено в туристическия сезон.
Да – средносрочното отдаване (1 до 6 месеца, насочено към командировани специалисти, дигитални номади или студенти) носи по-висока цена от дългосрочния наем, без изискване за туристическа регистрация и без ежедневната оперативна тежест на платформите.