Покупката на имот е едно от най-големите финансови решения в живота на повечето хора. Освен цената обаче има редица други фактори, които могат да превърнат привидно изгодната сделка в сериозен финансов или юридически проблем. Затова, преди да подпишете предварителен договор, преди да платите капаро, си заслужава да отделите време за детайлна проверка.
Ето на какво трябва да обърнете внимание.
1. Правна проверка на имота и собствеността.
Правната сигурност е на първо място. Дори имотът да изглежда перфектно, проблеми с документацията могат да блокират сделката или да ви костват собствеността.
➡️🕵️ Реалният собственик:
Проверете дали продавачът разполага с оригинален нотариален акт;
Проверете дали имотът не е обект на висящ съдебен спор (например делба между наследници, развод, фалит на предишен собственик);
Ако продавачът е получил имота по наследство, се уверете, че всички наследници са съгласни за продажбата или са се отказали писмено от правата си;
Ако имотът е придобит по време на брак, той е СИО (семейна имуществена общност) и двамата съпрузи трябва да дадат съгласие за продажбата, дори нотариалният акт да е само на името на единия;
Ако продавачът е фирма, проверете състоянието ѝ в Търговския регистър – има ли заведени дела за несъстоятелност, запори на дялове или специални изисквания за вземане на решение за продажба (напр. решение на Общото събрание).
➡️🕵️ История на собствеността:
Проверете историята на имота поне 10 години назад;
Уверете се, че всички предишни сделки са законни и няма пренебрегнати наследници или съсобственици.
➡️🕵️ Учредени тежести върху имота:
Задължително изискайте актуално удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията. То ще покаже дали върху имота има например:
Ипотеки;
Възбрани от частен или държавен съдебен изпълнител;
Учредени права на ползване или живеене.
➡️🕵️ Скица/схема на имота:
За парцели се изисква скица, а за апартаменти – схема от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК)
Проверете дали данните (площ, граници и др.) в Нотариалния акт съвпадат с тези от скицата/схемата;
Проверете дали в имота са правени преустройства (премахване на стени, усвояване на тераси), дали са законни и одобрени с архитектурен проект. Незаконните преустройства могат да създадат проблеми при кредитиране или последваща продажба;
При къщи и самостоятелни сгради проверете законни и нанесени ли са всички постройки, пристройки, допълнителни етажи и др.
➡️🕵️ Статут на имота:
Уверете се, че купувате „апартамент“, а не „ателие“, „гараж“ или „склад“. Статутът може да доведе до по-високи битови сметки (промишлен ток/вода), затруднения при финансиране от банка, невъзможност за регистрация на адреса и ред други проблеми;
Уверете се, че предназначението на имота (жилищно, търговско, земеделско) отговаря на начина, по който смятате да го ползвате;
При новостроящи се сгради проверете разрешението за строеж, акт 15/16 и дали сградата е въведена в експлоатация;
За парцели проверете застроителните параметри – плътност на застрояване, височина, отстояния.
➡️🕵️ Данъчна оценка:
Това е документ от общината, който показва официалната стойност на имота за данъчни цели.
➡️🕵️ Адресна регистрация:
Проверете дали на адреса има регистрации за постоянен или настоящ адрес на трети лица. Възможността за прекратяване от ваша страна на такива регистрации е процедурно възможна с по-голям шанс след промените в Закона за изменение и допълнение на Закона за гражданската регистрация през 2024, но изисква ангажимент и отнема време.
2. Техническо и строително състояние.
Не разчитайте само на козметичния вид и прясната боя. Скритите дефекти могат да ви струват сериозен бюджет за ремонт след покупката.
Огледайте носещите конструкции – наличие на пукнатини, влага, наклон на подове или стени;
Проверете инсталациите – електрическа, водопроводна, отоплителна – особено ако сградата е по-стара;
Изследвайте покрива и хидроизолацията, ако купувате последен етаж или къща.
3. Финансови задължения за имота.
Дори имотът да е „чист“ като собственост и напълно законен, той може да носи скрити финансови тежести.
Битови сметки: Изискайте бележки за платени комунални сметки – топлоенергия, газ, вода, електричество и др.;
Местни данъци и такси: Проверете дали са платени данък сгради и такса битов отпадък за минали години.
Етажна собственост: поискайте информация какви са таксите и има ли натрупани задължения към входа/фирмата (такси за управление, ремонти, общи части), както и за предстоящи големи ремонти.
4. Локация и инфраструктура.
Стойността на един имот – финансова и емоционална – се определя и от неговото местоположение.
Транспорт и услуги: Проверете близостта до градски транспорт (метроспирки), училища, детски градини, магазини и медицински заведения;
Паркиране: Ако имотът няма собствен гараж или паркомясто, проверете какъв е режимът на паркиране в района (синя/зелена зона или свободна зона) и има ли реален проблем с местата;
Бъдещи градоустройствени планове: Проверете ПУП на района– дали е предвидено строителство наблизо, което може да засегне гледката, светлината или стойността на имота.
5. Покупка с ипотечен кредит.
При покупка с ипотека трябва да имаме предвид още един фактор – банковата оценка на имота и условията за кредитиране.
Уверете се, че банката одобрява имота за ипотечно кредитиране – някои банки имат ограничения по отношение на възраст на сградата или тип конструкция;
Направете предварителна оценка на имота от лицензиран оценител – тя така или иначе ще е нужна за одобрението, а ще ви насочи и доколко реална е офертната цена;
Затова е разумно предварително да се изясни какъв размер кредит можем да се получи за имота, преди да поемете финансов ангажимент към продавача.
Практически съвет от MoiteFinansi.bg
❌ Никога не превеждайте капаро „на ръка“ без писмен договор и без предварителна проверка на основните документи; 💼 Ангажирането на добър адвокат по недвижими имоти е инвестиция, която може да ви спести хиляди и бъдещи главоболия; 🏦 Независим кредитен консултант – ако ползвате ипотечен кредит ще ви спести часове обикаляне по банките и ще премахне риска да не получите най-добрата оферта или да пропуснете важно условие; 👷По възможност ангажирайте независим строителен инженер. Ако документалната проверка бихте могли да направите и сами, то за техническото състояние (освен, ако не сте специалист) е добре да потърсите експертно мнение.
Информацията в статията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна или финансова консултация.
